Autor: Markus Gotzi (Journalist)
Neustart für Bürogebäude
Bürogebäude? Die will doch keiner haben. Seit Beginn der Pandemie spielten Büros keine große Rolle mehr in Immobilienfonds für private Kapitalanleger. Home Office und Hygienemaßnahmen erzählten nicht gerade eine überzeugende Story – anders als Wohnungen, Supermärkte und Pflegeheime. Inzwischen jedoch bekommen auch Büros wieder eine Chance. Hannover Leasing setzt darauf, Paribus auch, und Patrizia Grundinvest spekuliert mit seinem aktuellen Publikums-AIF ebenfalls auf die Erholung der Büromärkte. Anleger beteiligen sich mit dem Fonds „Heidelberg Bahnstadt“ an einer gemischt genutzten Immobilie in der Universitätsstadt.
Objekt: Patrizia hat 87 Millionen Euro für die Immobilie mit 26.000 Quadratmetern Mietfläche gezahlt. Bezogen auf die aktuelle Jahresmiete ein Faktor von rund 23. Mit einem Alter von knapp 30 Jahren ist das Gebäude nicht gerade ein taufrisches Objekt. Dennoch spricht Patrizia von dem Fonds als ESG-Strategieprodukt: Die Beleuchtung in der Tiefgarage wurde auf LED-Leuchten umgestellt. Außerdem sind nahezu alle Flächen im Anlageobjekt barrierefrei zu erreichen, und es stehen zwölf Behindertenstellplätze zur Verfügung. Das Objekt wird mit CO2-neutralem grünen Strom beliefert, und die Beheizung erfolgt über Fernwärme.
Software-Schmiede und öffentliche Hand
Mieter: Sechs Mieter haben die Fläche unter sich aufgeteilt. Sie stammen überwiegend aus den Bereichen Softwareentwicklung/IT, Forschung/Elektronik und aus dem öffentlich-rechtlichen Sektor. Die geplanten Nettomieteinnahmen bei Vollvermietung belaufen sich auf rund 4,1 Millionen Euro im Jahr. Derzeit sind rund 92 Prozent der Flächen vergeben. Die Verträge haben eine Restlaufzeit von durchschnittlich acht Jahren. Hauptmieter sind die Software-Schmiede SNP Schneider-Neureither und Partner, das IT-Unternehmen Innovation Lab und das Jobcenter Heidelberg mit insgesamt rund zwei Dritteln der Einnahmen. Teilweise laufen Verträge schon in Kürze aus.
Standort: Die Metropolregion Heidelberg ist einer der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands. Global Player und Großunternehmen wie BASF, SAP, Bilfinger und mittelständische Unternehmen und Marken wie Birkel, Hornbach, Trekstore oder Vileda haben hier ihren Sitz. Bei rund einer Million Quadratmeter Büros stehen in Heidelberg rund 4,6 Prozent der Flächen leer. Seit 2015 ist die Miete im Schnitt um 20 Prozent auf 14,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im Teilmarkt Bahnstadt liegen die Mieten bei bis zu 17,50 Euro und damit sogar in der Spitze leicht über der maximalen Miete für den Gesamtmarkt Heidelberg. Die durchschnittliche Miete im Anlageobjekt liegt bei 12,80 Euro. Läuft alles gut, ist also Luft nach oben.
Publikums-AIF schütten für 2021 im Schnitt 4,4 Prozent aus
Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf knapp 105 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich zu Tickets ab 10.000 Euro inklusive Agio mit rund 54 Millionen Euro. Das Darlehen ist 51 Millionen Euro schwer. Die Zinsen sind bis Ende 2031 fix, die Tilgung liegt bei jährlich einem Prozent. Anleger bekommen Ausschüttungen von 4,0 Prozent. Im Basis-Szenario kommen sie bei einer Haltedauer von zehn Jahren auf einen Rückfluss von 145 Prozent, ein Plus von 40 Prozent vor Steuern also.
Kosten: Die Initialkosten machen in Summe knapp 17 Prozent des Kommanditkapitals aus. Jährlich fallen für die Verwaltung rund 0,8 Prozent des Nettoinventarwertes an, in den ersten drei Jahren jedoch deutlich mehr.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Anbieter: Alle 15 seit 2015 aufgelegten Publikumsfonds haben zum 30. Juni 2022 Auszahlungen an die Investoren geleistet. Dabei performen elf Fonds über Plan, drei Fonds liegen coronabedingt darunter, und ein Fonds schüttet aus wie geplant. Die durchschnittliche Auszahlung der Fonds beträgt 4,4 Prozent.
Meiner Meinung nach… Mit mehr als 50 Millionen Euro Eigenkapital relativ großer Publikums-AIF von Patrizia Grundinvest. Anleger beteiligen sich an einer gemischt genutzten Immobilie in Heidelberg, wobei die Büronutzung überwiegt. Mit einem Alter von knapp 30 Jahren zählt das Objekt zu den älteren Immobilien im Teilmarkt Bahnstadt. Dafür liegt die durchschnittliche Miete deutlich unter dem Marktniveau. Die Zinsen sind bis Ende 2031 zu 1,335 Prozent fix. Die Tilgung des Fremdkapitals ist mit jährlich einem Prozent mager. Sind die Zinsen nach Ablauf der Festschreibung deutlich höher als jetzt, wovon auszugehen ist, sollte Patrizia zügig einen Käufer finden, um die Anschlussfinanzierung so knapp wie möglich zu halten. Vorzeitige Vertragsverlängerungen mit den Mietern oder neuen Nutzern wären dabei hilfreich. Eine unternehmerische Beteiligung mit Variablen also.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde bereitgestellt vom Journalisten Markus Gotzi. Der Autor versichert, dass die Nachrichten unter Beachtung journalistischer Sorgfaltspflichten, insbesondere der Pflicht zur wahrheitsgemäßen Berichterstattung sowie der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit abgefasst werden. Für solche Artikel ist der jeweilige Autor verantwortlich. Diese Artikel stellen die Meinung dieses Autors dar und spiegeln nicht grundsätzlich die Meinung der Fondsbörse Deutschland dar.
Info zum Autor: Markus Gotzi verfasste viele Jahre lang regelmäßig Artikel zu Themen im Bereich Immobilien und Sachwerte in der Financial Times Deutschland und für das Wirtschaftsmagazin Capital, für das er vier Jahre lang als Redakteur tätig war. Aktuell publiziert er unter anderem in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Darüber hinaus produzierte er Fernsehbeiträge für den Nachrichtensender n-tv, in denen er unter anderem als Experte für Beteiligungsmodelle Angebote vor laufender Kamera analysierte. Markus Gotzi ist Träger des „Deutschen Journalistenpreises“ und des „Deutschen Preises für Immobilienjournalismus“.