Die Laufzeit der Sachwertinvestments lässt sich in unterschiedliche Phasen unterteilen. Beginnend mit dem Konzept bis hin zur Auflösung sind die Zyklen von unterschiedlichen unternehmerischen Aspekten gekennzeichnet.
Konzeption, Kalkulation, Gründung
Sachwertinvestments durchlaufen von der Konzeption bis hin zur Auflösung unterschiedliche Zyklen. Den Startpunkt eines jeden Fonds bildet ein Fondskonzept. Dabei unterscheidet man Konzepte, die bereits mindestens ein konkretes Fondsobjekt als Investition tätigen oder aber ein Konzept, das alleine nach den Kritierien der Anlagerichtlinien Investitionen tätigen will (ein sog. Blindpool).
Wichtig ist auch die Unterscheidung von risikogemischten Fonds (mindestens drei Investitionsobjekte – keine Mindestanlagesumme) und nicht risikogemischten Fonds (die nicht nach dem Grundsatz der Risikomischung gemäß § 262 Abs. 1 KAGB investieren). Nicht risikogemischte Beteiligungen dürfen nur an qualifizierte Anleger ab einem Zeichnungsvolumen von mindestens 20.000 Euro vertrieben werden.
Steht das Konzept, wird im nächsten Schritt die Fondsgesellschaft gegründet. Das erfolgt in den meisten Fällen in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Essenziell für die Gründung ist ein Gesellschaftsvertrag, der alle rechtlichen Details definiert. Dazu gehören beispielsweise auch Richtlinien für den Erbfall. Bevor Kapital eingeworben werden kann, benötigt jede geschlossene Fondsbeteiligung außerdem einen Verkaufsprospekt. Dort sind alle Daten und Fakten rund um das Fondsobjekt, die Finanzierung, die Laufzeit, die Einnahmen und Renditen für potenzielle Anleger zusammengestellt. Die Inhalte des Prospekts sind in Teilen gesetzlich vorgeschrieben und werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geprüft. Erst mit deren Erlaubnis darf die geschlossene Fondsbeteiligung offiziell vertrieben werden.
Kapitalbeschaffung, Betrieb, Auflösung
Im nächsten Schritt folgt die Kapitalbeschaffung. Das Eigenkapital wird mithilfe der Zeichnungssummen der Anleger generiert. Ist der laut Verkaufsprospekt kalkulierte Wert erreicht, wird das Eigenkapital als Sicherheit für das über Banken finanzierte Fremdkapital genutzt. Nachdem beide Bestandteile der Finanzierung gesichert sind, wird der Fonds geschlossen und die Betriebsphase beginnt.
Die längste Phase einer geschlossenen Fondsbeteiligung ist der eigentliche Betrieb. Dieser erstreckt sich über die im Verkaufsprospekt definierte Laufzeit – meist zwischen 5 und 20 Jahren. Beginnend mit dem Erwerb des Fondsobjektes schließt sich der Betrieb bzw. die Vermietung/Verpachtung in Abhängigkeit von der Assetklasse an. Im Falle einer Immobilienbeteiligung ist das Fondsmanagement für die Mietersuche und die Mietverträge verantwortlich und übernimmt parallel alles rund um die Instandhaltung. Bei geschlossenen Schiffsfonds hingegen heißt es, einen Charterer zu finden, einen attraktiven Vertrag zu schließen und eventuelle Reparaturen durchzuführen. Die Anleger erhalten je nach wirtschaftlichem Erfolg in dieser Zeit meist jährlich eine Ausschüttung. Am Ende der Laufzeit wickelt die Fondsgesellschaft dann noch den Verkauf des Fondsobjektes ab, sucht einen Käufer und verhandelt den Preis.
In der letzten Phase des Fonds erfolgen die Auflösung der Fondsgesellschaft sowie die Auszahlung des Kapitals an die Anteilseigner.