Jamestown sammelt mit AIF Eigenkapital für US-Investitionen zum günstigen Zeitpunkt

Autor: Markus Gotzi (Journalist)

Vorteil Blind Pool

In den USA geht alles ein wenig flotter. Die Inflation steigt schneller, sinkt aber bereits wieder. Die Wirtschaft leidet, erholt sich aber auch zügiger. Das belegt die aktuelle Entwicklung. Keine dumme Idee also, Währungen und Investitionsstandorte zu diversifizieren, zum Beispiel mit Immobilien. In den jüngst platzierten US-Immobilienfonds des US-Marktführers Jamestown haben deutsche Anleger mehr als 600 Millionen Dollar eingezahlt. Der aktuelle AIF „Jamestown 32“ setzt das Konzept fort.

Objekte: Jamestown bezeichnet sein Angebot als Vermietungsfonds und kündigt in den  Verkaufsunterlagen an, mehrere Immobilien zu erwerben. Ziel ist eine breite Streuung der Nutzungsarten, Standorte und Mieter. In Frage kommen Metropolen an den Küstenstaaten und im Sunbelt und damit Städte wie Boston, New York, Washington, Atlanta, Miami, San Francisco und Los Angeles. Der Fonds will in der Hauptsache Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien kaufen. Projektentwicklungen und Investitionen in Wohngebäude sind möglich.

Konzeption: Der Fonds startet als Blind-Pool. Zeichner wissen also noch nicht, welche Immobilien der Anbieter letztlich kaufen wird. Solch ein Konzept erfordert einen Vertrauensvorschuss der Anleger, weil sie nicht wissen, welche Immobilien der Anbieter letztlich erwirbt. Bei Jamestown mit seiner tadellosen Leistungsbilanz haben die Anleger offenbar kein Problem damit. In diesen Zeiten bietet ein Blind-Pool zudem einen entscheidenden Vorteil: Der Anbieter kann jetzt damit beginnen Kapital einzusammeln und ist somit in der Lage dann zu investieren, sobald die Preise für geeignete Objekte sinken. Jamestown rechnet damit, dass die Verkäufer ab Mitte kommenden Jahres niedrige Gebote akzeptieren werden.

US-Markt: Die Wirtschaft in Nordamerika ist im dritten Quartal wieder gewachsen. Das US-Bruttoinlandsprodukt stieg um rund 2,6 Prozent. Eine Trendwende, denn im ersten Halbjahr war die Wirtschaft noch geschrumpft. Der Arbeitsmarkt ist robust, viele Unternehmen klagen sogar über fehlende Arbeitskräfte. Auch politisch präsentieren sich die USA stabilisiert. Ende September noch hat das Analysehaus Feri die USA auf einem Weg in eine Autokratie gewähnt, mit negativen Auswirkungen auf die Kapitalmärkte. Nach dem überraschend positiven Wahlergebnis der Demokraten bei den Midterm Elections im Oktober ist die Prognose erheblich entspannter.

Kalkulation: Anleger zahlen mindestens 30.000 Dollar plus fünf Prozent Agio ein. Das Zielvolumen liegt bei 250 Millionen Dollar, kann aber auf bis zu 750 Millionen Dollar erweitert werden. Hinzu kommt Fremdkapital der Banken, das bis zu 150 Prozent des Anlegerkapitals betragen kann. Läuft alles wie geplant, erhalten die Zeichner zwei Prozent Ausschüttungen für das Jahr 2023 und anschließend vier Prozent p.a. Hinzu kommen weitere 110 Prozent aus dem Verkauf der Immobilien. Eventuelle weitere Erträge gehen zu zwei Dritteln an die Investoren. Das verbleibende Drittel bekommt die unternehmenseigene Kapitalverwaltungsgesellschaft. Nach sieben bis zwölf Jahren will Jamestown die Immobilien verkaufen und den Fonds auflösen. Im Basis-Szenario kommen die Anleger bei einer Laufzeit von zehn Jahren auf einen Gesamtmittelrückfluss von 150 Prozent, nach Abzug des Einsatzes ein Plus von 45 Prozent also.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf 10,4 Prozent inklusive Agio. Für die Verwaltung fallen jährlich 1,85 Prozent des Nettoinventarwertes an. Das sind vergleichsweise günstige Werte.

Anbieter: Seit knapp 40 Jahren bietet Jamestown deutschen Investoren die Beteiligung an US-Immobilien an. Seitdem haben sich mehr als 80.000 Kunden an 39 Fonds für Privatanleger beteiligt. Insgesamt 28 Fonds hat das Unternehmen aufgelöst und stets Gewinne für die Investoren erwirtschaftet. Bei einer durchschnittlichen Anlagedauer von 5,5 Jahren erzielten die Fonds Gesamtergebnisse in einer Spanne von acht bis 34 Prozent pro Jahr, bezogen auf das investierte Eigenkapital. Vor wenigen Wochen hat Jamestown-Gründer Christoph Kahl 50 Prozent der Unternehmensanteile an einen amerikanischen REIT verkauft. Den Zuschlag bekam die Simon Property Group, der größte Eigentümer von Shoppingcentern in den USA mit einer Marktkapitalisierung von rund 30 Milliarden Dollar. Kahl betont, dass es sich bei dem Einstieg der US-Immobilien-AG nicht um eine Übernahme oder Integration handelt, sondern um „die Auswahl eines strategischen Partners, der an die Zukunft von Jamestown glaubt und das Unternehmen stärkt“. Simon Property ist Eigentümer von 200 Shoppingcentern und bietet somit Potenzial für Kooperationen. Kahl kann sich zum Beispiel vorstellen, auf den oft riesigen Parkplätzen Bürogebäude, Hotels und Wohnanlagen bauen zu lassen.

Steuern: Anleger versteuern ihre Erträge in den USA und profitieren dabei von günstigeren Steuersätzen als in Deutschland. Hierzulande gilt allerdings der Progressionsvorbehalt.

Meiner Meinung nach… Weiterer US-Immobilienfonds des Marktführers Jamestown. Das Konzept sieht Investitionen in vermietete Gewerbeimmobilien in US-Metropolen vor. Die bisherige Performance ist vorbildlich, Jamestown gilt nicht ohne Grund als das Vorzeigeunternehmen der Branche. Mit dem Vorgänger sammelte das Unternehmen mehr als 600 Millionen Dollar ein. Ein vergleichbares Ergebnis würde dennoch überraschen, denn auch Jamestown kann sich der allgemeinen Wirtschaftslage mit einer anhaltend hohen Inflation und Alternativen am Kapitalmarkt mit gestiegenen Zinsen nicht entziehen.