Autor: Markus Gotzi (Journalist)
Sozialwohnungen denkbar
Die Hypothekenzinsen haben sich innerhalb weniger Wochen vervierfacht und wirbeln zahlreiche Immobilien(anschluss)finanzierungen durcheinander. Wer kann, verzichtet auf teures und potenziell riskantes Geld von Banken. Project Investment verfolgt genau dieses Konzept seit der Auflage des ersten Publikumsfonds. Aktuell vertreibt das Unternehmen die AIF Nummer 21 und 22 als Sparplan und für Einmalzahler. Dabei sind Kredite diesmal nicht komplett ausgeschlossen. Ich beschäftige mich hier mit dem Angebot für Anleger, die ihre Beteiligung auf einen Schlag einzahlen wollen.
Konzept erlaubt erstmals KfW-Darlehen
Konzept: Project sammelt für diesen Fonds Kapital bei Privatanlegern ein, um damit in ausgewählten Metropolen Deutschlands und Österreich Wohngebäude zu entwickeln. Das übernimmt eine Schwestergesellschaft, die Project Immobilien. Anders als die meisten anderen Anbieter verzichtet Project Investment bei seinen Fonds grundsätzlich auf Fremdkapital. Damit lässt der Anbieter die Möglichkeiten ungenutzt, mit niedrigen Zinsen das Ergebnis zu hebeln, schließt aber auch die Risiken aus, die sich daraus ergeben. Bei Vertriebspartnern und ihren Kunden kommt das Konzept offenbar an. Dafür spricht die laufende Nummer der aktuellen Angebote. Auf Objektebene sind allerdings erstmals Darlehen möglich. Und zwar bei der Projektentwicklung von Sozialwohnungen. Sie lohnen wegen der gedeckelten Mieteinnahmen nur über den Leverage zum Beispiel mit zinsgünstigen KfW-Darlehen.
Markt: Project sieht die größten Chancen für Wohnungsentwicklungen in den angesagten aber teuren Städten und Metropolen. Im Verkaufsprospekt definiert das Unternehmen die Regionen als Kernstadt mit mindestens 200.000 Einwohnern und zusätzlich 500.000 Menschen im Umfeld. Tatsächlich baut Project gerne auf den Heimatmärkten der Metropolregion Nürnberg. Dazu in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf, München, Stuttgart und in Wien. Die Wohnungsmärkte können sich der allgemeinen Entwicklung nicht entziehen. Das Transaktionsvolumen ist im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um über ein Drittel auf 3,05 Milliarden Euro gesunken, berichtet Jones Lang LaSalle. „Die Wohnungsmärkte befinden sich im Spannungsfeld zwischen Inflation, Zinswende, Baukostensteigerungen, realwirtschaftlichem Neubaubedarf und klimapolitischen Zielen. In dieser von Unsicherheit geprägten Phase sind einige Akteure vorsichtig und verschieben ihre Investitionsentscheidungen“, kommentierte Michael Bender, Head of Residential JLL Germany vor wenigen Tagen.
Direktverkauf bleibt Exitstrategie Nummer eins
Verkaufsszenario: Ein weiteres Alleinstellungsmerkmal der Project Gruppe: Sie vermarktet die Wohnungen im Direktverkauf an Kapitalanleger und Eigennutzer. Das übernimmt ein eigenes Verkaufsteam. Das Prozedere dauert länger als bei einem Paketverkauf an institutionelle Großinvestoren, bringt aber in der Regel einen höheren Ertrag. An dieser Stelle wird sich zeigen, ob das Konzept auch in Zukunft aufgeht. Denn ob die potenziellen Käufer ihre Wohnung zu 1,2 Prozent finanzieren wie noch zu Beginn des Jahres oder zu 4,0 Prozent wie jetzt, macht natürlich einen gewaltigen Unterschied im Haushaltsbudget aus.
Kalkulation: Project bietet drei verschiedene Varianten an. Verzichten die Anleger bis zur geplanten Auflösung des Fonds in zehn Jahren auf regelmäßige Ausschüttungen, kommen sie in der Prognose auf einen Rückfluss von 165 Prozent, ein Plus von 60 Prozent vor Steuern also. Entnehmen sie jährlich vier Prozent, summiert sich der Rückfluss auf 150 Prozent, bei sechs Prozent sind es 154 Prozent, wobei die ersten Ausschüttungen hier erst nach 36 Monaten fließen. Das Konzept sieht Reinvestitionen vor. Das Kapital der Anleger dreht also mehrere Runden.
Kosten: Die Initialkosten kommen auf knapp 15 Prozent inklusive Agio. Jährlich fallen rund 1,1 Prozent der Immobilienwerte für die Verwaltung des Fonds an.
Steuern: Der Fonds ist gewerblich geprägt. Anleger versteuern die Gewinne zu ihrem persönlichen Steuersatz.
Anbieter: Die 1995 gegründete Project-Gruppe hat 37 Immobilienfonds aufgelegt und damit 1,4 Milliarden Euro bei 31.000 Anlegern eingesammelt. Dabei lag der Fokus stets auf Projektentwicklungen. Die 2013 gegründete KVG verwaltet 20 AIF, davon elf Publikums- und neun Spezial-AIF.
Meiner Meinung nach… Typischer Project-Fonds, der die Entwicklung und den Bau von Wohnanlagen in deutschen Metropolen und in Wien finanziert. Leider ticken auch auf den Wohnungsmärkten die Uhren seit einigen Monaten anders. Project setzt darauf, dass die Baukosten nicht aus dem Ruder laufen. Und dass es ausreichend private Käufer gibt, die trotz der gestiegenen Zinsen die fertigen Wohnungen zu den kalkulierten Preisen kaufen. Für Anleger, die diversifiziert auf den deutschen Wohnungsmärkten investieren möchten.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde bereitgestellt vom Journalisten Markus Gotzi. Der Autor versichert, dass die Nachrichten unter Beachtung journalistischer Sorgfaltspflichten, insbesondere der Pflicht zur wahrheitsgemäßen Berichterstattung sowie der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit abgefasst werden. Für solche Artikel ist der jeweilige Autor verantwortlich. Diese Artikel stellen die Meinung dieses Autors dar und spiegeln nicht grundsätzlich die Meinung der Fondsbörse Deutschland dar.
Info zum Autor: Markus Gotzi verfasste viele Jahre lang regelmäßig Artikel zu Themen im Bereich Immobilien und Sachwerte in der Financial Times Deutschland und für das Wirtschaftsmagazin Capital, für das er vier Jahre lang als Redakteur tätig war. Aktuell publiziert er unter anderem in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung. Darüber hinaus produzierte er Fernsehbeiträge für den Nachrichtensender n-tv, in denen er unter anderem als Experte für Beteiligungsmodelle Angebote vor laufender Kamera analysierte. Markus Gotzi ist Träger des „Deutschen Journalistenpreises“ und des „Deutschen Preises für Immobilienjournalismus“.